Wij voelen ons thuis bij Goudzwaard, de makelaar voor net dat beetje meer...
Wij voelen ons thuis bij Goudzwaard, de makelaar voor net dat beetje meer...

Zoek in ons woningaanbod

reset filters Terug naar home Toon selectie >
Als koper
Wanneer ben ik in onderhandeling?

U bent pas in onderhandeling als de verkopende partij reageert op uw bod door een tegenbod te doen. U bent echter nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal bespreken.


Mag een makelaar doorgaan met bezichtigingen als er al over een bod onderhandeld wordt?

Ja, dat mag. Een onderhandeling hoeft namelijk nog niet tot een verkoop te leiden. Bovendien kan het zijn dat de verkoper graag wil weten of er meer belangstelling is. Overigens mag ook met meer dan één gegadigde tegelijk worden onderhandeld. Een NVM-makelaar moet dit wel duidelijk melden. Vaak zal de verkopende NVM-makelaar aan belangstellenden vertellen dat een pand, zoals dat heet, ‘onder bod’ is. Als belangstellende mag u dan wel een bod uitbrengen, maar de makelaar mag dan pas met u in onderhandeling treden als de onderhandeling met de eerste geïnteresseerde beëindigd is. De NVM-makelaar doet geen mededelingen over de hoogte van biedingen. Dit zou namelijk overbieden kunnen uitlokken.

Wanneer ik de vraagprijs bied, moet de verkoper de woning dan aan mij verkopen?

Nee. De Hoge Raad heeft bepaald dat de vraagprijs moet worden gezien als een uitnodiging tot het doen van een bod. Ook als u de vraagprijs biedt, kan de verkoper dus nog beslissen of hij uw bod aanvaardt of niet, of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen.

 

Kan de verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen?

Ja, de verkoper kan besluiten de vraagprijs te verhogen of te verlagen. Daarnaast kunt u als potentiële koper echter ook besluiten om tijdens de onderhandelingen uw bod weer te verlagen. Zodra de verkopende partij een tegenbod doet, vervalt namelijk uw eerder gedane bod.

 

Hoe komt de koop tot stand?

Als verkoper en koper het eens zijn over de belangrijkste zaken (zoals de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), legt de verkopende makelaar de afspraken schriftelijk vast in een koopakte. Ontbindende voorwaarden zijn hierin een belangrijk onderwerp. U krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Wilt u bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde voor de financiering, dan moet u dit melden bij het uitbrengen van uw bod. Het is dan ook belangrijk dat de partijen het eens zijn over aanvullende afspraken en ontbindende voorwaardenvoordat de koopakte wordt opgemaakt.Zodra beide partijen de koopakte hebben ondertekend en de koper een afschrift van deze akte heeft ontvangen, treedt voor u als particuliere koper de wettelijke bedenktijdvan drie dagen in werking. Binnen deze tijd kunt u als koper alsnog afzien van de aankoop. Doet u dit niet, zijn de financiën rond en vormen ook eventuele andereontbindende voorwaarden geen obstakel meer, dan zal op de afgesproken opleveringsdatum de overdracht plaatsvinden bij de notaris.

Mag een makelaar van de NVM tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigen?

Ja, dat mag. Soms zijn er zo veel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk te bepalen is wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar - in overleg met de verkoper - besluiten de lopende onderhandelingen af te breken en de biedprocedure te wijzigen om vervolgens te kiezen voor bijvoorbeeld een inschrijvingsprocedure. Hierbij hebben alle bieders een gelijke kans om het hoogste bod uit te brengen. Alvorens het systeem te wijzigen, dient de makelaar uiteraard eerst de eventueel gedane toezeggingen na te komen.

Mag een makelaar van de NVM een belachelijk hoge prijs vragen voor een woning?

De verkoper bepaalt in overleg met zijn NVM-makelaar waarvoor hij zijn woning verkoopt. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist.

Wat is een optie

Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarden van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo’n optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een bestaande woning niet. Het begrip ‘optie’ wordt daarbij vaak ten onrechte gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende NVM-makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo’n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De makelaar van de NVM zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. Een optie kunt u niet eisen; de verkoper en de verkopende NVM-makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.

Moet een makelaar als eerste met mij in onderhandeling gaan als ik de eerste ben die belt voor een bezichtiging of als ik als eerste een bod uitbreng?

Nee. De verkopende makelaar bepaalt samen met de verkoper de verkoopprocedure. Hebt u serieus belangstelling, vraag de makelaar dan wat uw positie is. Dat kan teleurstelling voorkomen.

Zit de makelaarscourtage in de "kosten koper"?

Nee. Onder ‘kosten koper’ vallen de kosten die de overheid koppelt aan de overdracht van een woning. Dat zijn de overdrachtsbelasting, de notariskosten voor het opmaken van de leveringsakte en de kosten voor het inschrijven daarvan in de registers. Daarnaast dient de koper rekening te houden met de (notaris)kosten voor de opmaak en inschrijving van de hypotheekakte. Heeft de verkopende partij een makelaar ingeschakeld om de woning te verkopen, dan komen de kosten hiervan voor zijn rekening. De verkopende makelaar is immers belangenbehartiger van de verkoper en niet van u als koper. Om deze reden is het doorgaans ook verstandig om zelf een makelaar van de NVM in te schakelen. De makelaarscourtage voor een aankopende makelaar komt wel voor rekening van de koper.

Als verkoper
Ik heb een klacht. Waar kan ik terecht?

Wanneer u een klacht heeft over het handelen van een NVM-makelaar, is het gebruikelijk dat u hierover de makelaar zelf schriftelijk aanspreekt. De NVM hanteert het standpunt dat klachten over een makelaar of diens kantoor in eerste instantie door de makelaar zelf dienen te worden beslecht. 

Komt u er met de makelaar niet uit, dan kunt u de correspondentie vervolgens voorleggen aan de NVM, afdeling Consumentenvoorlichting. Deze afdeling kan u informeren over wat u van een NVM-makelaar mag verwachten en over de mogelijkheden om over uw klacht of geschil een oordeel te krijgen. 

U kunt uw klacht, inclusief alle correspondentie en aanvullende stukken dan richten aan:

Nederlandse Vereniging van Makelaars NVM
Afdeling Consumentenvoorlichting
Postbus 2222
3430 DC Nieuwegein

In het geval dat Consumentenvoorlichting een klacht ontvangt waar niet duidelijk uit correspondentie of andere stukken blijkt dat de kwestie reeds schriftelijk ter behandeling aan de makelaar is voorgelegd, dan zal de ontvangen klachtenbrief door Consumentenvoorlichting gebruikelijk eerst ter behandeling aan de makelaar worden doorgezonden.

Telefonisch kan afdeling Consumentenvoorlichting eventuele vragen beantwoorden, maar het is niet mogelijk telefonisch een klacht in behandeling te nemen. Het voorleggen van een klacht dient schriftelijk te gebeuren. Meer informatie over de klachtenprocedure vindt u in deze download (onder aan deze pagina)

Ik heb een vraag. Waar kan ik terecht?

Neem dan contact op met de een medewerker van de afdeling Consumentenvoorlichting. U kunt ons van maandag tot met vrijdag van 09.00-11.30 bereiken op het telefoonnummer: 030-6085189


Wat zijn de tarieven die een NVM-makelaar berekent?

De NVM kent geen (advies)tarieven of richtlijnen voor het berekenen van courtage, taxatiekosten, kosten voor beheer, enzovoort. De makelaar bepaalt zelf zijn tarieven.

Tarieven kunnen derhalve per makelaarskantoor verschillen. Dit betekent voor u dat alvorens u opdracht gaat geven aan een makelaarskantoor, u voor uzelf op een rijtje moet zetten welke diensten u van de makelaar verwacht en vervolgens met de makelaar onderhandelt welk tarief daar aan vast zit.

Heeft de makelaar recht op intrekkingskosten na het intrekken van de opdracht?

Artikel 6 lid 3 van de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM bepaalt dat de consument terzake van het intrekken nimmer schadeplichtig is. De makelaar heeft terzake wel recht op vergoeding van reeds gemaakte kosten (zoals genoemd in artikel 17) en, indien en voor zover bij het verstrekken van de opdracht overeengekomen, op een percentage van het loon. 

Dit betekent dat een makelaar alleen maar recht heeft op intrekkingskosten als hiervoor een regeling is getroffen in de opdracht tot dienstverlening.

Wat zijn de marktontwikkelingsgegevens van de woningmarkt in mijn regio?

De mediane verkoopcijfers per regio en voor geheel Nederland, uitgesplitst in vijf typen woningen, kunt u vinden bij goudzwaard makelaardij. Hierbij wordt ook een technische toelichting op de NVM-cijfers gegeven. Tevens vindt u kwartaalcijfers vanaf 1985 per regio, zonder uitsplitsing in type woningen.

Waar vind ik de algemene voorwaarden?

De Algemene Consumentenvoorwaarden NVM zijn tot stand gekomen in overleg met Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis in het kader van de Coördinatiegroep Zelfreguleringsoverleg van de Sociaal Economische Raad. Ze zijn in werking getreden per 1 februari 2010. Op 1 februari 2011 zijn er enkele kleine aanpassingen geweest.

Afkortingen

aanv. = aanvaarding
app. = appartement
beg.gr. = begane grond
ben.w. = benedenwoning
bijdr. = bijdrage
bj. = bouwjaar
bov.w. = bovenwoning
c.v. = centrale verwarming
e.w. = eengezinswoning
e.g. = eigen grond
evt. = eventueel
ged. = gedeeltelijk
geh.gemod. = geheel gemoderniseerd
geren. = gerenoveerd
h.h. = herenhuis
ind. = indeling
i.o. = in overleg
karakt. = karakteristiek
kmr. = kamer
k. = kamer
k.k. = kosten koper
kkn = keuken
m. = met
NHG = Nationale Hypotheek Garantie
NVM = Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM
o.a. = onder andere
o.g. = onroerend goed
opp. = oppervlakte
o.v. = openbaar vervoer
roy. = royale
rvs = roestvrijstaal
SGC = Stichting Geschillencommissie Makelaardij voor Consumentenzaken
slpk = slaapkamer
t.k. = te koop
uitz. = uitzicht
verd. = verdieping
v.o.n. = vrij op naam
vr.p. = vraagprijs
v.v. = voorzien van
VvE = Vereniging van Eigenaars
wk. = woonkamer
wma. = wasmachineaansluiting
WOZ = Wet Waardering Onroerende Zaken