Wanneer is er een geldige koopovereenkomst en waarom is dit zo onduidelijk?

De laatste tijd word ik veel gebeld met de vraag: “Wanneer heb ik nu een huis definitief gekocht?”. Het lijkt erop dat deze kwestie voor veel mensen verwarrend is geworden. In dit artikel zullen we bespreken wat er wettelijk geregeld is rondom het sluiten van een koopovereenkomst en waarom het tegenwoordig zo onduidelijk kan zijn. Ook zullen we ingaan op waar je als koper op moet letten.

Wat is een geldige koopovereenkomst?

Een geldige koopovereenkomst wordt gesloten wanneer beide partijen, de koper en de verkoper, het eens zijn over de essentiële elementen van de transactie. Deze elementen omvatten onder andere:

• De identiteit van de partijen, (natuurlijk persoon of handelend in uitoefening van beroep of bedrijf);
• Een duidelijke omschrijving van hetgeen dat wordt verkocht;
• De prijs van het object;
• Een eventuele ontbindende voorwaarde;
• Het moment van levering.

Zodra deze elementen zijn overeengekomen, kan er sprake zijn van een geldige koopovereenkomst. Het is echter belangrijk om te weten dat een mondelinge overeenkomst in principe ook rechtsgeldig is, tenzij anders bepaald in de wet.*

 Wat zegt de wet?
1. De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan. Zolang er dus geen getekende koopovereenkomst is, is er geen officiële overeenkomst.

2. De tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan moet aan de koper ter hand worden gesteld, desverlangd tegen afgifte aan de verkoper van een gedateerd ontvangstbewijs. Gedurende drie dagen na deze terhandstelling heeft de koper het recht de koop te ontbinden.

Waarom is het tegenwoordig zo onduidelijk?

Vooral de oudere-jongeren onder ons waren niet anders gewend dan; een man een man een woord een woord. Ofwel een mondelinge overeenkomst was bindend. De wet heeft echter bepaald dat bij een transactie tussen natuurlijke personen er een schriftelijkheidsvereiste noodzakelijk is en een minimale driedaagse bedenktijd voor de koper. Ooit door de wetgever bedoeld ter bescherming van de particuliere koper om te voorkomen dat er te snel en onbedoeld een overeenkomst tot stand kwam. De gekte in de woningmarkt van de laatste jaren heeft dit voordeel voor de koper zich onbedoeld tegen hem gekeerd. Na de mondelinge overeenstemming kan verkoper alsnog een bieding aanvaarden en zich verschuilen achter deze zelfde schriftelijkheidsvereiste. Dat dit voelt als oneerlijk en onrechtmatig is gevoelsmatig wel te bevatten maar wettelijk wel mogelijk.

Dit is de reden waarom het sluiten van een geldige koopovereenkomst tegenwoordig vaak als onduidelijk wordt ervaren.

De complexiteit van vastgoedtransacties:

• In vergelijking met vroeger zijn vastgoedtransacties complexer geworden. Er kunnen meerdere partijen betrokken zijn. Dit kan leiden tot verwarring en onzekerheid over wie nu eigenlijk de koopovereenkomst sluit. Denk aan de makelaar/adviseur, bouwkundigen, tussenpersonen ect.
• De wet- en regelgeving omtrent vastgoedtransacties is door de jaren heen veranderd en uitgebreid. Dit maakt het voor niet-juridische professionals moeilijker om volledig op de hoogte te blijven en alle juridische aspecten correct toe te passen.
• Met de opkomst van technologie en digitale communicatiekanalen worden steeds vaker informele afspraken gemaakt via e-mail of WhatsApp. Deze berichten zijn soms kort en bondig soms te kort, of kunnen leiden tot verwarring.

Al deze factoren kunnen bijdragen aan de onduidelijkheid rondom het moment waarop een koopovereenkomst definitief is.

Waar moet je als koper op letten?

Als koper is het belangrijk om goed geïnformeerd te zijn en op een aantal zaken te letten bij het sluiten van een koopovereenkomst:

Zorg ervoor dat alle essentiële elementen van de overeenkomst duidelijk zijn vastgelegd, zoals de identiteit van de partijen, de omschrijving van het object en de prijs.

Vraag indien nodig om deskundig advies, bijvoorbeeld van een makelaar of jurist, om ervoor te zorgen dat je volledig begrijpt wat je tekent.

Bewaar alle communicatie met betrekking tot de koopovereenkomst, inclusief e-mails en berichten. Dit kan later als bewijs dienen mocht er discussie ontstaan over de geldigheid van de overeenkomst.

Controleer of er mogelijk ontbindende voorwaarden in de overeenkomst staan die jou als koper beschermen, bijvoorbeeld financieringsvoorbehoud of bouwkundige keuring.

Kortom, hoewel het sluiten van een geldige koopovereenkomst soms verwarrend kan zijn door verschillende factoren, zoals complexiteit en veranderende wetgeving, kun je als koper wel degelijk stappen ondernemen om duidelijkheid te creëren en jezelf te beschermen.

Onthoud altijd dat het verstandig is om bij twijfel professioneel advies in te winnen. Een deskundige kan je helpen bij het begrijpen van de juridische aspecten en ervoor zorgen dat je met een gerust hart jouw droomhuis kunt kopen.